Oportunidades de inversión inmobiliaria en el mercado senior en América Latina: demanda demográfica, brechas de oferta y proyecciones de crecimiento

Introducción

El envejecimiento de la población en América Latina está ocurriendo más rápidamente que en periodos históricos y presenta un desafío y una oportunidad para el sector inmobiliario. La proporción de personas de 65 años o más y el número absoluto de adultos mayores están proyectados a incrementarse de manera notable en las próximas décadas, lo que genera demanda por productos habitacionales adaptados (viviendas accesibles, comunidades con servicios, assisted living y soluciones tecnológicas de asistencia). Estas tendencias demográficas y de mercado hacen que el segmento “senior living” pase de ser un nicho a un activo estratégico para inversionistas institucionales y desarrolladores locales. CEPAL+1

 Fuentes y metodología

Se consolidaron datos demográficos y proyecciones oficiales (CEPAL, ONU/World Population Prospects), junto con reportes de mercado sectoriales (análisis de mercado senior living y estudios de tecnología asistida) para estimar trayectorias de demanda y una proyección de crecimiento de mercado basada en tasas de crecimiento reportadas (CAGR). Las principales fuentes empleadas están listadas en la sección de referencias. Las figuras del artículo sintetizan (a) el aumento esperado en población 65+ (2024 vs 2050) y (b) un índice de crecimiento del mercado senior living (base 100 en 2024, con CAGR 9.6% como referencia de informes sectoriales). CEPAL+1

Resultados clave

1) Cambios demográficos — magnitud del mercado potencial

●       En 2024, la población de 65 años o más en América Latina y el Caribe se estimó en aproximadamente 65.4 millones, representando cerca del 9.9% de la población total. Para 2050, la estimación proyectada es de ≈138.0 millones (≈18.9% del total). Esto implica más del doble de población de 65+ en alrededor de 25 años, con implicaciones directas en demanda de vivienda adaptada y servicios asociados. CEPAL+1
Ver imagen Figura 1.

(Figura 1: comparativo 2024 vs 2050 — población 65+)

2) Proyección de crecimiento del mercado senior living

●       Reportes sectoriales identifican tasas de crecimiento (CAGR) del orden del ~9–10% para la categoría “senior living / senior care” en mercados latinoamericanos y sudamericanos en la pasada década y proyecciones recientes. Para ilustrar la dinámica, se generó un índice base (2024 = 100) creciendo a CAGR = 9.6% hasta 2031, que muestra un alza sostenida en el “tamaño de mercado” relativo para el sector. Esto sugiere una oportunidad estructural para desarrollos y servicios especializados. Cognitive Market Research+1
Ver imagen Figura 2.

(Figura 2: índice de mercado 2024–2031 con CAGR 9.6%.)

3) Tecnologías y servicios asociados: crecimiento adjunto

●       El mercado de soluciones de “ambient assisted living” y tecnologías de hogar inteligente en América Latina ya muestra ingresos significativos (reportes estiman miles de millones USD en 2024) y altas tasas de crecimiento proyectadas, lo que abre sinergias para proyectos inmobiliarios que integren asistencia domiciliaria, telemedicina y domótica. Integrar estas tecnologías aumenta la escalabilidad y el atractivo operativo de proyectos senior. Grand View Research

Discusión — oportunidades para inversionistas

1. Demanda estructural y timing: El rápido crecimiento de la población mayor hace que la demanda sea sostenida en el mediano y largo plazo. Los inversionistas que posicionan productos en ciudades con mayor concentración de adultos mayores y con accesos a servicios de salud (ciudades capitales, polos médicos) verán menor riesgo de vacancia. CEPAL

2. Producto y segmentación: Existen al menos tres grandes oportunidades de producto:

○        Vivienda asistida (assisted living / cohousing adaptado) dirigida a clase media-alta.

○        Comunidades con servicios (senior communities) con componentes de cuidado, ocio y salud.

○        Soluciones híbridas (vivienda independiente + servicios a la carta / teleasistencia) que permiten entrar con CAPEX menor y escalar servicios (modelo “asset-light” + fee for service).

1. Modelos de rendimiento:

○        Ingreso recurrente operativo (cuotas de mantenimiento + servicios) que aportan flujo estable.

○        Revalorización del activo por escasez de oferta especializada.

○        Alianzas con operadores (gestión profesional de vivienda senior) que mejoran métricas operativas y tasa de ocupación.

1. Riesgos y mitigación:

○        Regulatorio y normativo: variabilidad entre países en requisitos de salud y vivienda para adultos mayores; due diligence legal es imprescindible.

○        Poder adquisitivo: el diseño de producto debe calibrarse al segmento objetivo local (subsidiado, privado, mixto).

○        Calidad de servicio y reputación: esencial para mantener ocupación y justificar tarifas premium.

1. Rol de la tecnología:

○        Integrar telemedicina, sensores y smart home permite reducir costos operativos y ampliar la oferta sin construir necesariamente más metros cuadrados habitables. Esto también abre oportunidades de monetización por servicios digitales. Grand View Research

Recomendaciones prácticas para inversionistas

1. Realizar proyectos piloto en mercados urbanos con alta concentración de adultos mayores y capacidad de pago (p. ej. ciertos barrios/zonas de capitales).
   

2. Priorizar modelos mixtos que combinen venta de unidades más servicios suscritos (propiedad + suscripción de cuidado).

3. Estructurar alianzas con operadores locales expertos en geriatría para externalizar operación y reputación.

4. Incluir desde diseño soluciones de accesibilidad universal y espacios de atención primaria para rotación de servicios.

5. Implementar KPIs operativos claros: ocupación neta, RevPOR (ingreso por residente), churn, costos de personal por residente.
   

Conclusiones

El envejecimiento poblacional en América Latina genera una ventana de oportunidad para inversión inmobiliaria especializada: la demanda por vivienda y servicios para adultos mayores aumentará notablemente hacia 2050. Proyectos que combinen producto físico adecuado, operación profesional y tecnología de asistencia presentan una atractiva combinación de flujos recurrentes y revalorización de activo. Sin embargo, la ejecución requiere un enfoque local, evaluación regulatoria rigurosa y un diseño de producto adaptado al poder adquisitivo de cada país o ciudad. CEPAL+1

Referencias

●       Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL). (2024). Population Growth in Latin America and the Caribbean ... (Press release and data on population 65+ projections). CEPAL

●       United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division. (2024). World Population Prospects 2024: Summary of Results. Población ONU+1

●       Cognitive Market Research. (2024). South America / Latin America Senior Living Market Report (proyecciones CAGR y tamaño sectorial). Cognitive Market Research+1

●       Grand View Research. (2024). Latin America Ambient Assisted Living and Smart Home Market — Outlook. Grand View Research

●       World Bank / Data (indicadores demográficos). Population ages 65 and above (% of total population) — Latin America & Caribbean. World Bank Open Data